河北省楼市迎来新一轮洗牌 中小房企压力增大生存艰难

搜狐焦点网邯郸站 2018-11-08 10:03:31
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在楼市调控政策持续从严的形势下,四季度河北房地产市场继续走稳,市场成交速度趋缓。而此时,也正到了房企偿还债务的集中期,资金压力明显增大。对大房企而言,因为产品类型多样,产品竞争力较强,对市场的“抗压”能力也较强,更容易应对资金难题。而对一些中小房企而言,则将面临更大压力,生存日渐艰难。

在楼市调控政策持续从严的形势下,四季度河北房地产市场继续走稳,市场成交速度趋缓。而此时,也正到了房企偿还债务的集中期,资金压力明显增大。对大房企而言,因为产品类型多样,产品竞争力较强,对市场的“抗压”能力也较强,更容易应对资金难题。而对一些中小房企而言,则将面临更大压力,生存日渐艰难。

1.现象:

行情走低 中小房企“声音”减弱

记者从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到,近两个月,在“金九银十”传统销售旺季的带动下,河北楼市相对此前有所活跃,项目去化率较七、八月份也有所提升。但总体来看,销售情况仍不太乐观,房企的回款压力依旧不断加大。在此情形下,一些项目开始通过内部折扣、特价房、首付分期等形式变相促销走量。有人形容当下的楼市,“价格才是第一生产力”。

尽管不少此前不愿意降价的房企已经开始变相降价回笼资金,可这样的销售策略也不见得对所有项目都能产生“生产力”。记者调查发现,当前河北房地产市场上销售状况相对较好的几乎都是品牌房企开发的项目,如恒大、融创、远洋、保利等大房企,中小房企的开发项目尽管价格更低也还是“乏人问津”。

“10月份趁着房企搞活动,看了几个项目,都是大房企的项目,各种折扣下来,价格比前几个月略微优惠了一些。但是,考虑到我们再买是二套房,首付高、贷款利率高,总算下来还是觉得压力挺大,权衡一下再说。”高新区一改善型购房者唐先生表示。而对于记者提出的,如果有价格略低的小开发项目会不会考虑的问题,唐先生很明确地表示:“不考虑,怕不安全。”

记者探访市场发现,近两个月,河北各地在售房源中大多数为大房企推出的项目,中小房企的“蛋糕”日渐缩小。除了因证件不全等因素而难以入市的项目外,一些好不容易赶上金九银十黄金期入市的中小项目也很难吸引“客源”。

记者梳理发现,中小项目受“冷落”的原因主要有几个:一、中小房企开发项目体量小,工程质量、物业服务等方面口碑普遍较差;二、既往经验发现,市场行情走低的时候,小开发项目的市场“抗跌”能力较差;三、部分小开发项目虽然已经补齐证件,但建设进度较慢,购房者担心后续延期交房、烂尾等后续风险。

2.趋势:

政策持续从严 房企分化明显

从当前的楼市政策来看,限购、限售、金融政策收紧等宏观政策依旧从紧。也就是说,短期内,房企依旧将面临较大的市场压力。同样的市场风险,对大、小房企而言却是不一样的“风力”。当前情形下,如果说大房企面临的压力是“六级强风”的话,那么中小房企面临的压力可能就是“十级狂风”,有资金链断裂,被“摧毁”的可能。

日前,中原地产研究中心发布的统计数据显示,目前公布“三季度报”的100家中国上市房企中,盈利的房企比例高达91%,只有9家企业亏损。而另一组数据显示,在沪深两市126家已披露2018年三季报得上市房企中,有110家实现盈利,占比为87.30%。按照申万一级行业分析,A股房企今年前三季度的平均销售净利率(整体法)为12.55%,较去年同期提升1.25个百分点,房企之间分化愈发明显。

一边是上市房企较为“好看”的业绩报表,另一边则是中小房企越来越“难看”的业绩表现。业内人士指出,随着楼市政策的持续收紧,周转性较差的中小房企的生存压力日渐增大,市场占有率正在逐渐“萎缩”,甚至退出市场。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于业绩不佳的中小房企,当下市场资金链紧张,市场风险越来越大。特别是在房企融资收紧的背景下,这些房企打折促销加快回笼资金,甚至“甩卖”项目资产,才能“活下去”。

3.突围:

压力日增

“周期性”困局如何破?

其实,房地产市场的行业“洗牌”由来已久,几乎每次行情由热转冷的时候都会有一批企业面临市场“洗礼”。

以石家庄为例,仅最近几年,楼市就经历过多次的楼市洗牌。早在2013年前后,石家庄经历了一轮“史上最严”楼市整顿,一度有约300家房地产项目被叫停。此后,实力较强的企业慢慢补齐证件继续入市,而一些问题较多的项目则直接倒闭;2016年四季度,石家庄接连发布预售严查、预售资金监管等政策,多重政策夹击下,一些违规预售、销售的项目纷纷被曝光,部分企业退出市场;最近的一次,2017年9月份,石家庄发布限售政策,一些此前盲目入市的投资型项目被市场“冷落”,开发企业步履维艰。

业内人士指出,每当楼市走热的时候,总有不少资产流向房地产,想通过市场“红利”来获取收益,而这些资产则包括不少盲目入市的中小房企。而当市场走弱的时候,这些经验不足、资金实力差、抗风险能力差的中小房企,则很容易陷入困局。

面对中小房企面临的“周期性”困局,其实已经有不少企业在不断寻找“破局”的方法。早在2017年左右,河北就曾经历一波房企并购、合作潮,不少实力较差的房企通过并购、合作开发等各种形式,将拿下的地块或者正开发的项目与大房企一起进行开发。这其中成功的案例不少,比如,石家庄润德万科翡翠公馆、融创臻园壹号等项目。

业内人士指出,股权收购、合作开发、资产转让等方式是目前中小房企普遍采取的“突围”策略。而面对愈加多变的房地产形势,中小房企不得不继续寻找更适合自身的发展策略。其中,就有人提出,发展特色化经营、转战三四线、五六线城市、去地产化等策略,而至于效果如何,还有待市场检验。

来源:燕赵都市报

作者:刘丽佳

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